Grote winst bij doorverkoop onroerend goed viel niet in box 1 maar was in box 3 onbelast.

Twee vastgoedbeleggers behaalden in 2003 in zes maanden tijd een doorverkoopwinst op een deels verhuurd wooncomplex van ca € 1 mln en waren daarvoor niet progressief belast in box 1 (als resultaat uit een werkzaamheid). De belastingheffing met betrekking tot dat complex verliep namelijk via box 3 Dit besliste de Rechtbank Haarlem onlangs.

De onroerende zaak betrof een complex waarvan de appartementen na een opknapbeurt zouden worden verhuurd. Uiteindelijk werd het complex door een derde gekocht die het tot een hotel liet ombouwen. De rol van de vastgoedbeleggers bij dit alles was vrij beperkt gebleven en betrof met name het verkrijgen van een aantal benodigde vergunningen. Hun werkzaamheden waren erop gericht normale verhuur van het complex mogelijk te maken. Een door hen ingeschakelde architect was de drijvende kracht achter de verbouwing tot hotel.
De inspecteur meende dat het door de vastgoedbelegger behaalde voordeel een (progressief) belastbaar resultaat uit een werkzaamheid vormde. Volgens hem was sprake van werkzaamheden die gezien aard en omvang rendementen opleveren die hoger zijn dan het redelijkerwijs te verwachten rendement bij normaal, actief vermogensbeheer. Ook hadden de vastgoedbeleggers extra rendement kunnen behalen vanwege hun deskundigheid en kennis van de onroerendgoedmarkt.
Rechtbank Haarlem stelde vast dat de vastgoedbeleggers geen bemoeienis hadden gehad met de uitvoering van de plannen om het hotel te realiseren. De rechtbank was van oordeel dat niet uit feiten was gebleken dat het aan de arbeid, kennis en deskundigheid van de vastgoedbeleggers was te danken dat zij bij de verkoop een aanzienlijke winst hadden behaald. Door een samenloop van toevallige omstandigheden (o.a. de vondst van de betreffende architect) hadden zij binnen zes maanden de doorverkoopwinst kunnen behalen, maar dat was volgens de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat sprake was van een werkzaamheid. Ook zag de rechtbank geen aanwijzingen voor het oordeel dat kennis en arbeid van door de vastgoedbeleggers ingehuurde deskundigen tot een werkzaamheid hebben geleid.

Bron: Rechtbank Haarlem, 26-11-2012, nr. 12/3017 (gepubliceerd 29-1-2013).